توسعه و ساماندهی شهرها نیازمند وجود ضوابط و مقررات مشخص و الزام آوری است که از طریق آن، ساخت وسازها و بهره برداری های مختلف در بستر شهری به صورت اصولی انجام شوند. یکی از مهم ترین نهادهای تصمیم گیر در این زمینه در ایران، کمیسیون ماده ۵ شهرداری است.
این کمیسیون نقش تعیین کننده ای در تدوین ضوابط و اصلاح طرح های تفصیلی شهری دارد و بسیاری از تصمیمات کلیدی مربوط به کاربری زمین، تراکم ساخت، عرض معبر و تغییرات خاص توسط همین کمیسیون تصویب می شود. در این مقاله بررسی می کنیم که کمیسیون ماده ۵ شهرداری چه چیزی را مشخص می کند، ترکیب اعضای آن چگونه است، چه تاثیری در روند ساخت وساز دارد و نقش یک شرکت عمرانی در تعامل با این کمیسیون چیست.
ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران چیست؟
برای درک بهتر عملکرد کمیسیون ماده ۵، باید ابتدا ماده قانونی آن را بشناسیم. ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بیان می کند:
«بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان، در کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، شورای شهر، نظام مهندسی و سایر ارگان های ذی ربط انجام می گیرد.»
بر اساس این ماده، وظیفه اصلی کمیسیون بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و اصلاحات یا تغییرات احتمالی در این طرح هاست.
طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی، سندی است که در آن نحوه استفاده از زمین ها در مناطق مختلف شهر، میزان تراکم مجاز، تعداد طبقات، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، فضای سبز و…) و مشخصات فنی معابر و خدمات شهری به طور دقیق مشخص می شود.
به بیان دیگر، طرح تفصیلی نقشه راه توسعه شهری است. هرگونه تغییر در این طرح، نیازمند موافقت کمیسیون ماده ۵ شهرداری است.
کمیسیون ماده 5 شهرداری چه چیزی را مشخص می کند؟
1. تغییر کاربری زمین
مالک یا سرمایه گذار ممکن است بخواهد کاربری ملکی را از مسکونی به تجاری، از صنعتی به انبار یا از آموزشی به بهداشتی تغییر دهد. این تغییرات نیاز به مجوز رسمی از کمیسیون ماده ۵ شهرداری دارد.
2. افزایش یا کاهش تراکم ساختمانی
اگر فردی بخواهد بر اساس شرایط خاص زمین خود تراکم بیشتری بگیرد (مثلاً ساخت طبقات بیشتر یا سطح زیربنای بیشتر)، باید درخواست خود را به کمیسیون ماده ۵ ارائه دهد. در صورت بررسی و تصویب، مجوز لازم صادر می شود.
3. اصلاحات در طرح های تفصیلی
طرح های تفصیلی، به مرور زمان ممکن است نیازمند بازبینی شوند. توسعه معابر، تغییر سیاست های شهری، نیاز به فضای سبز بیشتر، همگی می توانند سبب تغییراتی در نقشه ها شوند که فقط با تایید این کمیسیون قابل اجراست.
4. پروژه های شاخص شهری یا پروژه های خاص
برخی پروژه ها که دارای اهمیت بالا از نظر اقتصادی، فرهنگی یا اجتماعی هستند، ممکن است نیاز به تطابق با طرح های موجود نداشته باشند. این پروژه ها تحت عنوان «پروژه های خاص» در کمیسیون بررسی می شوند.
5. عرض معابر و اصلاح هندسی خیابان ها
یکی از موضوعات مهم در شهرسازی، تعیین عرض معابر است. در مواردی که تغییرات هندسی معابر یا اصلاحاتی مانند عقب نشینی یا تعریض مسیر نیاز باشد، موضوع به کمیسیون ماده ۵ ارجاع می شود.
اعضای کمیسیون ماده ۵ شهرداری چه کسانی هستند؟
ترکیب اعضای این کمیسیون به گونه ای طراحی شده که نمایندگان نهادهای مختلف در تصمیم گیری ها حضور داشته باشند:
-
نماینده وزارت راه و شهرسازی (رئیس کمیسیون)
-
شهردار یا نماینده رسمی شهرداری
-
نماینده شورای شهر
-
نماینده سازمان نظام مهندسی ساختمان
-
نماینده استانداری
-
سایر اعضای مشاور (در صورت نیاز: میراث فرهنگی، محیط زیست، آتش نشانی و…)
فرآیند درخواست در کمیسیون ماده ۵ چگونه است؟
۱. تهیه طرح توجیهی توسط مالک یا شرکت عمرانی
۲. ثبت درخواست در دبیرخانه کمیسیون
۳. بررسی پرونده توسط کارشناسان فنی شهرداری
4. بررسی در جلسات کمیسیون ماده ۵
5. اعلام نتیجه (تایید، رد یا نیاز به اصلاح)
6. ارسال مصوبه به شهرداری منطقه جهت اقدام اجرایی
نقش شرکت عمرانی در ارتباط با کمیسیون ماده ۵ شهرداری
در بسیاری از موارد، مالکان یا سرمایه گذاران دانش فنی یا تجربه لازم برای تهیه اسناد و پیگیری امور مربوط به کمیسیون ماده ۵ را ندارند. در اینجا نقش یک شرکت عمرانی حرفه ای پررنگ می شود.
وظایف شرکت عمرانی در این مسیر:
-
بررسی فنی زمین یا ملک و تهیه طرح توجیهی برای تغییر کاربری یا افزایش تراکم
-
تهیه نقشه های تخصصی سازگار با طرح تفصیلی
-
تنظیم اسناد حقوقی و فنی مورد نیاز برای ارائه به کمیسیون
-
دفاع از طرح در جلسات کارشناسی و مشاوره به کارفرما
-
پیگیری مستمر برای تسریع در روند اداری
-
هماهنگی با نظام مهندسی و شهرداری برای تسهیل مراحل بعد از تأیید
چالش ها و پیچیدگی های کمیسیون ماده ۵
-
زمان بر بودن فرآیند بررسی
-
پرهزینه بودن مراحل کارشناسی و اداری
-
تغییر مداوم ضوابط و آیین نامه ها
-
لزوم هماهنگی کامل بین معماری، سازه و شهرسازی
به همین دلیل همکاری با یک شرکت عمرانی که درک صحیحی از فرآیند داشته باشد، می تواند از بروز مشکلات حقوقی و فنی در آینده جلوگیری کند.
نتیجه گیری
کمیسیون ماده ۵ شهرداری یکی از مهم ترین مراجع تصمیم گیر در حوزه مدیریت شهری و ساخت وساز است. این کمیسیون در تعیین کاربری زمین، تراکم مجاز، عرض معبر، پروژه های خاص و تغییرات طرح تفصیلی نقش اساسی دارد.
با توجه به پیچیدگی فرآیند، پیشنهاد می شود سرمایه گذاران و مالکان برای دستیابی به نتیجه مطلوب، از خدمات مشاوره و اجرایی یک شرکت عمرانی معتبر استفاده کنند تا هم در زمان صرفه جویی شود، هم تصمیمات فنی و قانونی با دقت و هماهنگی اتخاذ گردد.