تراضی و تفویض انتقال سند رسمی پیش فروش ساختمان از پیش فروشنده به پیش خریدار

درصورتی‌که در قرارداد پیش‌فروش ساختمان پیش‌فروشنده تنظیم سند رسمی را بر عهده‌ پیش‌خریدار بگذارد؛ آیا همچنان بزه پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی محقق گردیده است؟

نظر هیئت عالی

در فرض سؤال تکلیف قانونی ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان بر عهده پیش‌فروشنده است؛ با توجه به آمره بودن مقررات و ارتباط آن با نظم عمومی و داشتن مسئولیت جزایی ترک فعل مذکور، با توافق طرفین قابلیت واگذاری مسئولیت و تکلیف ثبت قرارداد پیش‌فروش به پیش خریدار را ندارد و بزه پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی محقق شده است؛ لذا نظریه اکثریت مطلوب است.

برای مطالعه مواد قانونی به وبسایت حقوقی مهدی بخشی مراجعه کنید.

نظر اکثریت

به‌طورکلی امری و اجباری بودن از صفات اصلی قاعده حقوقی یا قانون به معنی عام می‌باشد. قوانین کم و بیش با منافع عموم در ارتباط می‌باشند و اجرای آن نیز از طرف قوای عمومی تضمین شده است. مقصود از عنوان نمودن این درجه‌بندی، تضمین درجه اجبار قوانین است. در پاره‌ای موارد قانون‌گذار جهات و مبانی قانون را به حدی مهم می‌داند که به‌هیچ‌وجه اجازه تراضی خلاف آن را به اشخاص نمی‌دهد. احکام قانون که در این موارد مقرر می‌شود اصطلاحاً قواعد امری یا آمره نامیده می‌شود.

در سایر موارد هدف قانون‌گذار وضع قواعد تخلف‌ناپذیر نیست، بلکه غرض بیان اراده مفروض طرفین یک رابطه حقوقی می‌باشد؛ در مواردی که این اراده به اختیار بیان نشده است؛ مانند خیارات که طرفین قرارداد می‌توانند تمام یا بعض آن را شرط کنند (ماده 448 قانون مدنی) لکن در صورت سکوت متعاملین مقررات راجع به خیارات بر قرارداد حاکمیت دارد و هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند صرفاً به ادعای اینکه حکم قانون در این موارد امری نیست از تمکن به آن امتناع ورزد.

بنابراین تفاوت این دو دسته این است در قوانین امری یا آمره الزام به‌ طور مطلق وجود دارد؛ لکن در قواعد دسته دوم که اصطلاحاً قوانین تکمیلی نامیده شده است، الزام در صورت عدم تراضی طرفین برخلاف آن می‌باشد. بنابراین با توجه به فلسفه تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان که در راستای حمایت از پیش‌خریداران و حفظ حقوق تصویب گردیده و به نوعی قانون مذکور فلسفه‌ای مشابه قانون کار و حمایت از کارگران دارد؛ لذا به نظر می‌رسد خلاف آن نمی‌توان توافق نمود.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه بزه پیش‌فروش ساختمان از زمره جرایم قابل گذشت محسوب می‌گردد؛ لذا در صورت رضایت خریدار و توافق ایشان مبنی بر تنظیم سند رسمی توسط ایشان یا تنظیم قرارداد پیش‌فروش به موجب سند عادی؛ لذا با توجه به اینکه جرایم قابل گذشت منوط به عدم رضایت و اطلاع شاکی می‌باشد؛ پس بزه مذکور در فرض سؤال محقق نگردیده است.