مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات محسوب می‌شود. افرادی که در زمینه کسب‌و‌کار فعالیت دارند، با انواع مختلف مالیات آشنا هستند. این در حالی است که مالیات بر نقل و انتقال املاک، شامل حال بسیاری از افراد می‌شود. حتی ممکن است این افراد، در زمینه کسب‌و‌کار فعالیت نداشته باشند. در هر صورت هر کس که ملکی را انتقال دهد، موظف به پرداخت مالیات خواهد بود. به این مالیات، مالیات نقل و انتقال املاک گفته می‌شود.
مالیات بر نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می گردد؟
ثبت حسابداری مالیات نقل و انتقال املاک چگونه است؟ مالیات نقل و انتقال املاک 1401 تجاری و مسکونی با هم تفاوت دارند. به همین خاطر نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک هر کدام از انواع املاک را عرفی خواهیم کرد:
2- مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
اگر شخصی بخواهد سرقفلی مغازه یا مالکیت ملک تجاری خود را در ازای دریافت وجه نقد واگذار نماید، باید 2% از مبلغ دریافتی را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت نماید. به این ترتیب در ازای فروش یک سرقفلی به ارزش 10 میلیارد، فرد باید 200 میلیون تومان به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.
1- مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی
در صورتی که فردی بخواهد از پروژه یاران چیتگر ملکی خریداری کند و در ازای آن وجه نقد پرداخت کند، باید 5% از مبلغ ارزش معاملاتی را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت نماید. یعنی اگر یک فرد خانه‌ای به ارزش 1 میلیارد تومان داشته باشد، موظف به پرداخت 50 میلیون تومان مالیات خواهد شد.
نرخ مالیات نقل و انتقال املاک 1401
نقل و انتقال املاک در سال 1401 هنوز بر اساس نرخ سال 1400 انجام می‌شود. پس تغییرات در سال جدید اعمال نشده است. مالیات نقل و انتقال املاک 1401 تجاری 2% و مالیات نقل و انتقال املاک 1401 5% کل مبلغ معامله خواهد بود. عقد معامله صوری و معامله به قصد فرار از مالیات، می‌تواند جریمه‌های زیادی برای هر دو طرف به همراه داشته باشد
روش کاهش مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1401
بسیاری از افراد برای این‌که مالیات کمتری برای نقل و انتقال املاک پرداخت کنند، به‌صورت سوری در دفتر اسناد رسمی کشور و بیعنامه، مبلغی را کمتر به‌عنوان وجه مورد معماله اعلام می‌کنند. سازمان ثبت و بازرسان امور مالیاتی، در همکاری مستقیم با سازمان مسکن و شهرسازی هستند. در صورتی که مبلغ از بهای واقعی ملک بسیار کمتر باشد، این موضوع را بازرسان تشخیص می‌دهند. در این مواقع، مبلغ عرف منطقه را به‌عنوان مبلغ کل در نظر می‌گیرند و مالیات بر املاک را بر همان اساس محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک انجام می‌دهند.
حالا بگذارید متن صریح ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم را بررسی کنیم:
“نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.” یعنی در هنگام معامله خانه و فروش ملک، مبلغ دریافتی فروشنده اهمیتی در تعیین میزان مالیات ندارد. بلکه طبق قانون مالیات‌های مستقیم ماده 59، ارزش معاملاتی ملک، ملاک محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک است. بر همین اساس، مالیات 2% و 5%، محاسبه می‌شود.
همچنین ایجاد بیعنامه سوری می‌تواند مشکلات بسیاری را برای فروشنده ایجاد کند و سند قانونی برای دریافت مبلغ واقعی در دست نخواهد داشت. پس بهتر است برای این‌که مبلغ کمتری برای مالیات پرداخت کنید، خودتان را در معرض خطرات معامله قرار ندهید. این موضوع حتی درباره نقل و انتقال سرقفلی نیز صدق می‌کند. سرقفلی هر ملکی یک عرف خاص دارد. در صورتی که مبلغ آن خیلی از عرف کمتر اعلام شود، بازرسان مالیاتی با تحقیقات و استعلام از وزارتخانه، مبلغی را به‌عنوان عرف در نظر می‌گیرند و سپس مالیات را بر همان اساس محاسبه خواهند کرد.
عدم ثبت حسابداری مالیات نقل و انتقال املاک هم می‌تواند در کاهش مالیات کلی شرکت یا فردی موثر باشد. اما در نظر بگیرید که در صورت مشاهده این کار توسط حسابرسان مالیاتی، قطعا مشمول جریمه های سنگین خواهید شد. بنابراین محاسبه مالیات املاک مسکونی و مالیات بر فروش ملک را در دستور کار همیشگی داشته باشید.
برای محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک، باید مدارک زیر را در دست داشته باشید.
مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- ارائه آدرس دقیق ملک؛
- ارائه نقشه و کروکی محل؛
- استعلام دفترخانه همراه با ذکر نام کامل خریدار؛
- کپی اسناد مالکیت شامل رسمی یا قراردادی و یا اجاری؛
- کپی گواهی شهرداری؛
- کپی صورت مجلس تفکیکی در صورت وجود؛
- کپی شناسنامه خریدار یا خریداران؛
- کپی شناسنامه فروشنده یا فروشندگان؛
- کپی پشت و رو از کارت ملی خریدار یا خریداران؛
- کپی پشت و رو کارت ملی فروشنده یا فروشندگان
- کپی پروانه ساختمان؛
- کپی جواز پایان کار؛
- کپی حصر وراثت در صورتی که ملک موروثی باشد؛
- ارائه گواهی واریز مالیات بر ارث یا همان فرم ۱۹؛
بررسی قانون معافیت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
همیشه در خصوص مالیات، معافیت مالیاتی هم وجود دارد. در زمینه مالیات نقل و انتقال املاک 1401 نیز امکان دریافت معافیت مالیاتی وجود خواهد داشت. در ادامه مواردی که شامل قانون معافیت مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند را با هم بررسی می‌کنیم.
- اولین نقل و انتقال قطعی املاک مسکونی با قیمت متوسط و ارزان که ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون بر اساس ضوابط و قیمت‌هایی که از جانب وزارتخانه مسکن و شهرسازی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت 1 سال از تاریخ انقاضی مدت مهلت اجرای برنامه احداث که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری منطقه تعیین می‌شود، منتقل گردد. این نوع املاک از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک 1401 معافیت خواهند داشت.
- اگر یک ملک در فهرست آثار ملی ایران قرار داشته باشد و به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، معاف از نقل و انتقال املاک خواهد بود. اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، از 50% مالیات بر درآمد املاک معاف خواهند بود؛
- زمین‌هایی که به وسیله سند عادی یا همان مباعی نامه فروخته شده باشند و مالک نیز در آن زمین ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم هرگونه سند رسمی، به شرط آنکه شهرداری منطقه یا مراجع دولتی و قضایی تأیید کنند، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک محسوب نخواهد شد؛
- اگر بعد دریافت مالیات نقل و انتقال املاک، معامله به هر دلیل به هم بخورد، ادره امور مالیاتی کشور باید با درخواست مودی و همچنین تأیید دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف 15 روزه از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات را مسترد نماید؛
- املاکی که در اجرای ماده قانون 42 قانون ثبت مصوب مرداد ماه سال 1320 و اصطلاحات بعدی آن به مالکیت دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند؛
- در خصوص املاک اوقافی، مستاجر فقط نسبه به عرصه که همان مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد، مشمول مالیات مالیات نقل و انتقال املاک 1401 خواهد شد؛
- در خصوص املاکی که بر اساس عرف در تصرف شخصی قرار دارند و سند مالکیت موجود نیست، همانند املاک دستدارمی، متصرف همانند مالک خواهد بود. در این شرایط باید مالیات نقل و انتقال املاک پرداخت شود و مشمول معافیت نخواهد بود.
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده چه کسی است؟
اگر بخواهیم به این سوال پاسخ دهیم که مالیات نقل و انتقال ملک ۱۴۰۲ بر عهده چه کسی است؟ باید به قانون مالیات های مستقیم مراجعه نماییم. به موجب ماده 59 این قانون، مالکان عین ( ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید در هنگام نقل و انتقال قطعی املاک، علاوه بر پرداخت ، نرخ پنج درصد (5%) از ارزش مورد معامله را به عنوان مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نمایند. در خصوص پرداخت مالیات ملک، باید چند نکته در نظر گرفته بشود:
صاحبان ملک، در هر نوع کاربری ( تجاری، مسکونی و …) باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. مالیات نقل و انتقال ملک 1402، بعد از قطعی شدن معاملات، در دفاتر اسناد رسمی محاسبه می گردد. تبصره 1 ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، در خصوص عدم ارزش گذاری مورد معامله، این چنین مقرر کرده است : “چنانچه برای مورد معامله، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.” مالیات نقل و انتقال ملک، نیاز به ندارد.
برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک ۱۴۰۲، باید مدارک لازم از جانب خریدار و فروشنده ارائه شود، مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، شامل موارد زیر می باشد :
- استعلام دفترخانه ( با ذکر نام خریدار )
- کپی اسناد مالکیت ( رسمی، غیر رسمی، قراردادی، اجاری )
- کپی گواهی شهرداری
- کپی شناسنامه خریدار
- کپی شناسنامه فروشنده ( صاحب ملک مورد معامله )
- کپی کارت ملی خریدار
- کپی کارت ملی فروشنده
- کپی صورت مجلس تفکیکی ( در صورت دسترس بودن )
- کپی پروانه ساختمان
- کپی پایان کار ملک
- نقشه و کروکی محل
- آدرس دقیق ملک
همچنین، باید این نکته اشاره شود که میزان مالیات حق واگذاری محل، 2 درصد ارزش معامله می باشد. مصادیق حق واگذاری محل، در تبصره 2 ماده 59 قانون مالیات مستقیم، مشخص شده است. به موجب این تبصره: “حق واگذاری محل، از نظر این قانون، عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.” بنابراین، با توجه به توضیحات بالا، در معاملات نقل و انتقال ملک، صاحب ملک ( فروشنده) عهده دار پرداخت مالیات می باشد. همچنین، برای پرداخت مالیات، ارائه تمامی مدارک فوق الذکر الزامی بوده و خریدار و فروشنده، باید تمامی آنها را دفترخانه اسناد رسمی انتقال سند، ارائه دهند.
میزان و نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402
در بخش قبل، در پاسخ به این سوال که مالیات نقل و انتقال ملک ۱۴۰۲ بر عهده چه کسی است، گفتیم به موجب قانون مالیات های مستقیم، مالکان عین ( ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. حال در این بخش، قصد داریم در خصوص میزان و نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 توضیح دهیم. میزان مالیات نقل و انتقال ملک، به دو صورت تعیین می شود:
میزان مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی و اداری و املاک تجاری بدون سرقفلی : 5 درصد ارزش معامله
میزان مالیات نقل و انتقال املاک تجاری با سرقفلی : 2 درصد ارزش معامله
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 برای هر نوع کاربری ملک، به صورت زیر می باشد:
همان طور که در بالا توضیح دادیم، میزان مالیات نقل و انتقال ملک، برابر با 5 درصد ارزش معامله می باشد. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 3 میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ 150 میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.
میزان مالیات حق واگذاری محل، که ، یکی از انواع آن بوده، 2 درصد ارزش معامله می باشد. مصادیق حق واگذاری محل، در تبصره 2 ماده 59 قانون مالیات مستقیم، مشخص شده است. “حق واگذاری محل، از نظر این قانون، عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.” به عنوان مثال، برای واگذاری حق سرقفلی ملکی، به ارزش یک میلیارد تومان، باید مبلغ بیست میلیون تومان به عنوان مالیات واگذاری حق سرقفلی، پرداخت شود.
لازم به ذکر است موارد اعلام شده، بر اساس روال سال قبل بوده و در صورت تغییر در سال ۱۴۰۲، متن مقاله بروز رسانی می گردد.