تفاوت پروانه ساختمان با پایان کار

تعریف انواع پروانه + راهنمای اخذ پایان کار تفکیکی آپارتمان

1 – پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هر گونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می شود.

2 –  تخریب و بازسازی: پروانه‌اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي‌گردد.

3 –  اضافه اشکوب: مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع).

4 – تبدیل: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و …. صادر می گردد.

5 – تغییرات تعمیرات:  پروانه‌اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.

6 – تمدید پروانه:  در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

7 – تغییر نقشه:  در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه‌هاي معتبر ، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.

8 –  ابطال پروانه:  در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.

9 – تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي‌گردد.

تعریف انواع گواهی

1 – عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختماني طبق پروانه صادره براي هرگونه معامله و يا انقضاي مهلت پروانه (براي ادامه عمليات ساختماني يا بروز خلاف، پس از رسيدگي،‌گواهي جديدي به نام عدم خلاف صادر مي‌گردد.

2 – بلامانع ناحیه:  در موارد بروز تخلفات جزئي كه منجر به جلوگيري شود، پس از رفع  خلاف يا رسيدگي به آن، مجوز ادامه كار از شهرسازي منطقه به ناحيه مربوطه صادر خواهد شد.

3 – بلامانع شهرسازی:  درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و  رسيدگي به آن براي سهولت روند اداري و ادامه كار،  بلامانع شهرسازي صادر خواهد شد.

4 – پایان کار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي  صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي‌شود.

5 – پایان کار آپارتمانی:  صدور گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف در مورد هريك از آپارتمان‌هاي يك مجتمع بشرطي كه در اختصاصيات و مشاعات تخلفي حادث  نشده  باشد.

6 – پایان کار قبل از 49: جهت بناهايي با هر كاربري كه قبل از ارديبهشت سال 1349 احداث و بهره برداري گرديده‌اند ( شامل مقررات طرح جامع  تهران نمي‌باشند) پايان ساختماني قبل از 1349 صادر مي‌گردد.

7 – تمدید پایان کار: در صورت انقضاي اعتبار پايان كار و عدم وجود هرگونه خلاف يا تغييرات در بنا پايان كار مذكور  با همان مشخصات مجدداً‌ تمديد مي‌گردد.

مجواز یا وگواهی پایان کار از جمله مهم‌ترین مجوز‌های لازم برای ساخت و ساز و فروش یک ساختمان هستند.

جواز یا پروانه ساختمان وگواهی پایان کار مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است.

پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می‌دهد.

این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می‌کند.

الزام به اخذ گواهی پایان کار جزو امور لاینفک هر پروژه برای انتقال رسمی سند است .

در واقع بدون اخذ گواهی پایان کار انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست .

معمولا گرفتن پایان کار با سازنده می‌باشد؛

بنابراین پروانه ساخت به سندی گفته می‌شود که قبل از ساخت و ساز باید از شهرداری گرفته شود.

انجام هر گونه ساخت و ساز بدون پروانه غیر قانونی می‌باشد و شهرداری موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می‌باشد.

پس از آن که احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید.

در این زمان ماموران و کارشناسان فنی شهرداری ساختمان را بازدید می‌کنند و بررسی می‌کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر

همچنین بررسی‌های لازم را در خصوص اینکه آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است یا خیر انجام می‌دهند

پس از بررسی و تایید تمام این موارد گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌گردد.

گواهی پایان کار ساختمان چیست؟

گواهی پایان کار ساختمان مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می‌شود.

بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان‌های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است؛

بنابراین اگر قصد خرید ملکی را دارید لازم است حتماً علاوه بر پروانه ساختمان، گواهی پایان کار آن را نیز رویت کند.

لازم به ذکر است در صورتی که ملک ساخته شده دارای تخلفات ساختمانی باشد:

ابتدا پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شود.

اگر رای کمیسیون مبنی بر پرداخت جریمه باشد مالک ملزم به پرداخت جریمه است که در صورت پرداخت می‌تواند گواهی پایان کار اخذ نماید.

مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار

• اصل و کپی سند مالکیت
  ۲- اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی
  ۳- درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
  ۴- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
  ۵- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
  ۶- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
  ۷- اصل و کپی پروانه ساختمانی
  ۸- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

مراحل اخذ گواهی پایان کار

جهت دریافت گواهی پایان کار پس از اتمام روند احداث ساختمان باید به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر کرده مراجعه کنید و مدارک فوق را به واحد مربوط تحویل دهید و فرم درخواست پایان کار ساختمان را تکمیل کنید.سپس با ارائه سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری همراه با شماره و تاریخ ثبت و زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می‌شود.

کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان بازدید می‌کنند مدارک بازدید و تأیید آنان و فرم تکمیل شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر، برای اخذ گواهی پایان‌کار ضروری است.

در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد باید به واحد محاسبات مراجعه کنید.

پس از ارجاع به واحد محاسبات، اگر بدهی قبلی وجود نداشته باشد، مدارک تکمیل و پیش نویس تهیه می‌شود؛

اما اگر بدهی قبلی داشته باشد، ابتدا بدهی اخذ و تسویه حساب ارائه می‌شود و سپس پیش نویس تهیه می‌شود.

در نهایت به ترتیب به تأیید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه می‌رسد و گواهی پایان‌کار صادر و به مالک تسلیم می‌شواخذ مجوزات ساخت ساختمان یکی از مهم‌ترین مراحل در احداث این نوع پروژه‌ها بوده و بدون داشتن آن نمی‌توان به صورت قانونی شروع به کار نمود. افرادی که بدون داشتن این مجوز شروع به ساخت می‌کنند از طرف قانون متحمل جریمه‌های نقدی و حتی گاهی  تخریب پروژه می‌شوند. لذا قبل از شروع عملیات تخریب ساختمان، مالکان یا نمایندگان آن‌ها باید نسبت به اخذ مجوز ساخت پروژه خود اقدام کنند. برای این کار مراجعه به شهرداری یا دهیاری که مراجع صدور پروانه ساخت به حساب می‌آیند لازم است. سپس بعد از طی کردن مراحل قانونی میتوانند مجوز لازم را کسب نمایند. در این بین بعضی از افراد فرق مجوز ساخت و پروانه ساخت را نمیدانند! با ما همراه باشید تا ببینیم تفاوتی بین مجوز ساخت و پروانه ساخت وجود دارد یا خیر؟

به سند یا مجوز رسمی که از سوی مراجع صدور پروانه ساخت محل ملک برای احداث یک ساختمان صادر می‌شود پروانه ساخت می‌گویند. بر اساس این سند، به مالک یا پیمانکاری که نماینده وی است این مجوز داده می‌شود تا پروژه ساخت‌وساز در یک زمین به انجام برسد. این مجوز می‌بایست برای انجام تعمیرات اساسی و یا بازسازی یک ساختمان نیز دریافت گردد.

به هر صورت همه کارهای مربوط به ساخت‌وساز بایستی برابر ضوابط و قوانین مشخصی شروع و به پایان برسند. بر اساس این تعاریف می‌توان افزود که برای تعمیر و تغییر جزیی ساختمان مانند ترکیدگی لوله و یا تعویض پنجره‌های قدیمی با جدید، نیازی به اخذ پروانه ساختمان نیست. لذا در مواردی غیر از موارد فوق انجام هر گونه عملیات ساخت‌وساز یک ملک بدون دریافت پروانه ساختمانی غیرقانونی خواهد بود.

مقررات مربوط به ساخت‌وساز باید از یک سری استانداردهای معین تبعیت کند که همگی برای اطمینان از ایمنی مالکین فعلی یا بعدی ساختمان تنظیم ‌شده است.

برخلاف اطلاعات وبسایت‌های دیگر که اینگونه بیان نموده‌اند: فرق مجوز ساخت و پروانه ساخت این است که مجوز ساخت کلیه مراحل اداری است که به دریافت پروانه ساخت منجر می‌گردد؛ باید بگوییم که هیچ تفاوتی در تعریف مجوز ساخت با پروانه ساخت وجود ندارد. روند اخذ پروانه ساخت یا همان مجوز ساخت به این صورت است که در ابتدا دستور نقشه صادر می‌گردد و بر اساس دستور نقشه؛ امور اداری پیش رفته تا نهایتا منجر به صدور پروانه ساخت گردد.

اعتبار جواز ساختمان چه مدت است؟

مدت اعتبار پروانه ساختمان در بیشتر موارد 2 سال از تاریخ صدور است. طول مدت مورد نیاز برای ساخت کل پروژه‌های آپارتمانی بر اساس متراژ آن‌ها تعیین خواهد شد. چنانچه سازنده ملک در این مدت ساخت‌وساز را تمام نکند ابتدا به وی اخطار داده ‌شده و سپس مشمول عوارض تعویق ساخت می‌شود.

مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در قالب یک جدول تعیین می‌گردد. به عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود چهار سال در نظر گرفته می‌شود. چون شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساختمان در نظر می‌گیرد لذا بعد از پایان دوره، امکان تمدید وجود ندارد و پروانه ساختمانی باید تجدید شود. البته در مواردی چون رها شدن گودبرداری و پی‌کنی که برای همسایگان ملک خطر آفرین است، چنانچه مالک پس از مدت معینی اقدام به ادامه ساخت نکند، شهرداری راسا وارد شده و گود را پر خواهد کرد.

پس از گذشت زمان مجاز برای ساخت ملک، سازنده ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید بوده و با پرداخت 20% از هزینه‌های مربوطه به نرخ روز، پروانه به مدت سه سال دیگر بروز رسانی خواهد شد.

شناسنامه فنی وملکی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دفترچه‌ای است که  پس از اتمام کار برای ملک صادر می‌گردد. در این دفترچه خلافی‌های ساختمان و پایان کار قابل مشاهده بوده و حاوی اطلاعاتی در مورد هویت آپارتمان مورد نظر است ، اطلاعاتی مانند تاریخ صادر شدن ، محل ساخت ساختمان، هویت سازنده مسئول ساختمان یا مجری آن، مهندسین ناظر (چهار رشته عمران، معماری، برق و مکانیک)، نوع تاسیسات ساختمانی، پلاک، کروکی، مساحت، ، طبقات، تمدید عوارض و نوسازی، عدم خلافی و پایان کار ساختمان قابل مشاهده خواهند بود.

نکات مربوط به مجوز و پروانه ساخت ساختمان

اولین نکته این است که الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده است و برای هر منطقه به‌صورت جداگانه تدوین می‌گردد. به همین دلیل به منظور اطمینان از اطلاعات صحیح باید به شهرداری منطقه­ خود مراجعه نموده و از بروزترین قوانین مطلع شویم. این بدان دلیل است که برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات در روی پشت بام نیز به مجوز نیاز دارد.

دومین نکته در این مورد؛ دریافت سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار امضا شده توسط ناظرین و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان است. در صورتی که بر خلاف مفاد پروانه، تخلفی از مالک سر بزند، ناظرین ملک موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه بوده و سپس از ادامه عملیات جلوگیری می‌گردد. پس رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها الزامی است.

نکته سوم این است که اگر در حین ساخت بنا نقشه معماری یا محاسبات به دلایلی تغییر کنند باید پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل شده و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.

نکته مهم بعدی بحث اضافه بنا را شامل می‌شود، بدین معنی که اگرمتراژی مازاد بر آنچه در پروانه ذکر می‌شود ساخته شود در این صورت مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کرده و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید جریمه‌هایی بابت اضافه متراژ و عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف دریافت کند.

در نکته پنجم باید یادآور شویم که اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تایید شهرداری بیشتر شود جریمه کافی نبوده و موضوع تخریب اضافه بنای ملک در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی می‌شود.

نکته ششم مربوط به هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان است که توسط شهرداری و با توجه به قیمت منطقه‌ای مصوب محاسبه خواهد شد. در عین حال مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح و ناظر، بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه خواهد شد.

هفتمین نکته در مورد زمین‌های خالی است که برای اولین بار در آن‌ها ساختمان ساخته می‌شود و قبلا پروانه ساخت نداشته‌اند. این زمین‌ها به هیچ وجه نمی‌توانند قبل از گرفتن پروانه انشعابات آب، برق، گاز و تلفن داشته باشند. همچنین برای زمین‌های قولنامه‌ای و فاقد سند، صدور پروانه ساختمان ممکن نیست.

سخن آخر

اطلاعات ناقص و ناکافی می‌تواند مراحل اداری گرفتن پروانه و همچنین پایان کار ساختمانی را برای مالکان سخت و دشوار کند، به همین دلیل توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام با افراد باتجربه مشورت شود. برخی دفاتر مهندسی هم هستند که در صورت تمایل شخص می‌توانند صفر تا صد عملیات ساختمانی را بر عهده بگیرند.

منبع:

تهران من

وزارت راه و شهرسازی