تعریف انواع پروانه + راهنمای اخذ پایان کار تفکیکی آپارتمان
1 – پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هر گونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می شود.
2 – تخریب و بازسازی: پروانه ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید براساس طرح تفصیلی صادر می گردد.
3 – اضافه اشکوب: مجوز احداث طبقاتی برروی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع).
4 – تبدیل: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و …. صادر می گردد.
5 – تغییرات تعمیرات: پروانه ای که منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.
6 – تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک ، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
7 – تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر ، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
8 – ابطال پروانه: در صورت تقاضای مالک با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پیوست به پرونده بصورت مکانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذیربط اعلام می گردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی های مالک عودت گردد.
9 – تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی ناظر و مجری جدید مجوز فوق صادر می گردد.
تعریف انواع گواهی
1 – عدم خلاف: در صورت شروع به کار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هرگونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه (برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف، پس از رسیدگی، گواهی جدیدی به نام عدم خلاف صادر می گردد.
2 – بلامانع ناحیه: در موارد بروز تخلفات جزئی که منجر به جلوگیری شود، پس از رفع خلاف یا رسیدگی به آن، مجوز ادامه کار از شهرسازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد.
3 – بلامانع شهرسازی: درصورت درخواست انواع پروانه و کشف خلاف در بنا و رسیدگی به آن برای سهولت روند اداری و ادامه کار، بلامانع شهرسازی صادر خواهد شد.
4 – پایان کار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود.
5 – پایان کار آپارتمانی: صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف در مورد هریک از آپارتمان های یک مجتمع بشرطی که در اختصاصیات و مشاعات تخلفی حادث نشده باشد.
6 – پایان کار قبل از 49: جهت بناهایی با هر کاربری که قبل از اردیبهشت سال 1349 احداث و بهره برداری گردیده اند ( شامل مقررات طرح جامع تهران نمی باشند) پایان ساختمانی قبل از 1349 صادر می گردد.
7 – تمدید پایان کار: در صورت انقضای اعتبار پایان کار و عدم وجود هرگونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان کار مذکور با همان مشخصات مجدداً تمدید می گردد.
مجواز یا وگواهی پایان کار از جمله مهم ترین مجوز های لازم برای ساخت و ساز و فروش یک ساختمان هستند.
جواز یا پروانه ساختمان وگواهی پایان کار مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است.
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می دهد.
این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند.
الزام به اخذ گواهی پایان کار جزو امور لاینفک هر پروژه برای انتقال رسمی سند است .
در واقع بدون اخذ گواهی پایان کار انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست .
معمولا گرفتن پایان کار با سازنده می باشد؛
بنابراین پروانه ساخت به سندی گفته می شود که قبل از ساخت و ساز باید از شهرداری گرفته شود.
انجام هر گونه ساخت و ساز بدون پروانه غیر قانونی می باشد و شهرداری موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می باشد.
پس از آن که احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید.
در این زمان ماموران و کارشناسان فنی شهرداری ساختمان را بازدید می کنند و بررسی می کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر
همچنین بررسی های لازم را در خصوص اینکه آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است یا خیر انجام می دهند
پس از بررسی و تایید تمام این موارد گواهی پایان کار ساختمان صادر می گردد.
گواهی پایان کار ساختمان چیست؟
گواهی پایان کار ساختمان مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می شود.
بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است؛
بنابراین اگر قصد خرید ملکی را دارید لازم است حتماً علاوه بر پروانه ساختمان، گواهی پایان کار آن را نیز رویت کند.
لازم به ذکر است در صورتی که ملک ساخته شده دارای تخلفات ساختمانی باشد:
ابتدا پرونده به کمیسیون ماده 100 ارجاع می شود.
اگر رای کمیسیون مبنی بر پرداخت جریمه باشد مالک ملزم به پرداخت جریمه است که در صورت پرداخت می تواند گواهی پایان کار اخذ نماید.
مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار
- اصل و کپی سند مالکیت
2- اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی
3- درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
4- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
5- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
6- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان های نوساز
7- اصل و کپی پروانه ساختمانی
8- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD
مراحل اخذ گواهی پایان کار
جهت دریافت گواهی پایان کار پس از اتمام روند احداث ساختمان باید به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر کرده مراجعه کنید و مدارک فوق را به واحد مربوط تحویل دهید و فرم درخواست پایان کار ساختمان را تکمیل کنید.سپس با ارائه سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری همراه با شماره و تاریخ ثبت و زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می شود.
کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان بازدید می کنند مدارک بازدید و تایید آنان و فرم تکمیل شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر، برای اخذ گواهی پایان کار ضروری است.
در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد باید به واحد محاسبات مراجعه کنید.
پس از ارجاع به واحد محاسبات، اگر بدهی قبلی وجود نداشته باشد، مدارک تکمیل و پیش نویس تهیه می شود؛
اما اگر بدهی قبلی داشته باشد، ابتدا بدهی اخذ و تسویه حساب ارائه می شود و سپس پیش نویس تهیه می شود.
در نهایت به ترتیب به تایید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه می رسد و گواهی پایان کار صادر و به مالک تسلیم می شواخذ مجوزات ساخت ساختمان یکی از مهم ترین مراحل در احداث این نوع پروژه ها بوده و بدون داشتن آن نمی توان به صورت قانونی شروع به کار نمود. افرادی که بدون داشتن این مجوز شروع به ساخت می کنند از طرف قانون متحمل جریمه های نقدی و حتی گاهی تخریب پروژه می شوند. لذا قبل از شروع عملیات تخریب ساختمان، مالکان یا نمایندگان آن ها باید نسبت به اخذ مجوز ساخت پروژه خود اقدام کنند. برای این کار مراجعه به شهرداری یا دهیاری که مراجع صدور پروانه ساخت به حساب می آیند لازم است. سپس بعد از طی کردن مراحل قانونی میتوانند مجوز لازم را کسب نمایند. در این بین بعضی از افراد فرق مجوز ساخت و پروانه ساخت را نمیدانند! با ما همراه باشید تا ببینیم تفاوتی بین مجوز ساخت و پروانه ساخت وجود دارد یا خیر؟
به سند یا مجوز رسمی که از سوی مراجع صدور پروانه ساخت محل ملک برای احداث یک ساختمان صادر می شود پروانه ساخت می گویند. بر اساس این سند، به مالک یا پیمانکاری که نماینده وی است این مجوز داده می شود تا پروژه ساخت وساز در یک زمین به انجام برسد. این مجوز می بایست برای انجام تعمیرات اساسی و یا بازسازی یک ساختمان نیز دریافت گردد.
به هر صورت همه کارهای مربوط به ساخت وساز بایستی برابر ضوابط و قوانین مشخصی شروع و به پایان برسند. بر اساس این تعاریف می توان افزود که برای تعمیر و تغییر جزیی ساختمان مانند ترکیدگی لوله و یا تعویض پنجره های قدیمی با جدید، نیازی به اخذ پروانه ساختمان نیست. لذا در مواردی غیر از موارد فوق انجام هر گونه عملیات ساخت وساز یک ملک بدون دریافت پروانه ساختمانی غیرقانونی خواهد بود.
مقررات مربوط به ساخت وساز باید از یک سری استانداردهای معین تبعیت کند که همگی برای اطمینان از ایمنی مالکین فعلی یا بعدی ساختمان تنظیم شده است.
برخلاف اطلاعات وبسایت های دیگر که اینگونه بیان نموده اند: فرق مجوز ساخت و پروانه ساخت این است که مجوز ساخت کلیه مراحل اداری است که به دریافت پروانه ساخت منجر می گردد؛ باید بگوییم که هیچ تفاوتی در تعریف مجوز ساخت با پروانه ساخت وجود ندارد. روند اخذ پروانه ساخت یا همان مجوز ساخت به این صورت است که در ابتدا دستور نقشه صادر می گردد و بر اساس دستور نقشه؛ امور اداری پیش رفته تا نهایتا منجر به صدور پروانه ساخت گردد.
اعتبار جواز ساختمان چه مدت است؟
مدت اعتبار پروانه ساختمان در بیشتر موارد 2 سال از تاریخ صدور است. طول مدت مورد نیاز برای ساخت کل پروژه های آپارتمانی بر اساس متراژ آن ها تعیین خواهد شد. چنانچه سازنده ملک در این مدت ساخت وساز را تمام نکند ابتدا به وی اخطار داده شده و سپس مشمول عوارض تعویق ساخت می شود.
مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در قالب یک جدول تعیین می گردد. به عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود چهار سال در نظر گرفته می شود. چون شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساختمان در نظر می گیرد لذا بعد از پایان دوره، امکان تمدید وجود ندارد و پروانه ساختمانی باید تجدید شود. البته در مواردی چون رها شدن گودبرداری و پی کنی که برای همسایگان ملک خطر آفرین است، چنانچه مالک پس از مدت معینی اقدام به ادامه ساخت نکند، شهرداری راسا وارد شده و گود را پر خواهد کرد.
پس از گذشت زمان مجاز برای ساخت ملک، سازنده ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید بوده و با پرداخت 20% از هزینه های مربوطه به نرخ روز، پروانه به مدت سه سال دیگر بروز رسانی خواهد شد.
شناسنامه فنی وملکی ساختمان چیست؟
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دفترچه ای است که پس از اتمام کار برای ملک صادر می گردد. در این دفترچه خلافی های ساختمان و پایان کار قابل مشاهده بوده و حاوی اطلاعاتی در مورد هویت آپارتمان مورد نظر است ، اطلاعاتی مانند تاریخ صادر شدن ، محل ساخت ساختمان، هویت سازنده مسئول ساختمان یا مجری آن، مهندسین ناظر (چهار رشته عمران، معماری، برق و مکانیک)، نوع تاسیسات ساختمانی، پلاک، کروکی، مساحت، ، طبقات، تمدید عوارض و نوسازی، عدم خلافی و پایان کار ساختمان قابل مشاهده خواهند بود.
نکات مربوط به مجوز و پروانه ساخت ساختمان
اولین نکته این است که الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده است و برای هر منطقه به صورت جداگانه تدوین می گردد. به همین دلیل به منظور اطمینان از اطلاعات صحیح باید به شهرداری منطقه خود مراجعه نموده و از بروزترین قوانین مطلع شویم. این بدان دلیل است که برخی از مناطق برای کوچک ترین تغییرات در روی پشت بام نیز به مجوز نیاز دارد.
دومین نکته در این مورد؛ دریافت سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار امضا شده توسط ناظرین و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان است. در صورتی که بر خلاف مفاد پروانه، تخلفی از مالک سر بزند، ناظرین ملک موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه بوده و سپس از ادامه عملیات جلوگیری می گردد. پس رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان ها الزامی است.
نکته سوم این است که اگر در حین ساخت بنا نقشه معماری یا محاسبات به دلایلی تغییر کنند باید پرونده ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل شده و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
نکته مهم بعدی بحث اضافه بنا را شامل می شود، بدین معنی که اگرمتراژی مازاد بر آنچه در پروانه ذکر می شود ساخته شود در این صورت مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کرده و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید جریمه هایی بابت اضافه متراژ و عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف دریافت کند.
در نکته پنجم باید یادآور شویم که اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تایید شهرداری بیشتر شود جریمه کافی نبوده و موضوع تخریب اضافه بنای ملک در کمیسیون ماده 100 شهرداری بررسی می شود.
نکته ششم مربوط به هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان است که توسط شهرداری و با توجه به قیمت منطقه ای مصوب محاسبه خواهد شد. در عین حال مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح و ناظر، بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه خواهد شد.
هفتمین نکته در مورد زمین های خالی است که برای اولین بار در آن ها ساختمان ساخته می شود و قبلا پروانه ساخت نداشته اند. این زمین ها به هیچ وجه نمی توانند قبل از گرفتن پروانه انشعابات آب، برق، گاز و تلفن داشته باشند. همچنین برای زمین های قولنامه ای و فاقد سند، صدور پروانه ساختمان ممکن نیست.
سخن آخر
اطلاعات ناقص و ناکافی می تواند مراحل اداری گرفتن پروانه و همچنین پایان کار ساختمانی را برای مالکان سخت و دشوار کند، به همین دلیل توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام با افراد باتجربه مشورت شود. برخی دفاتر مهندسی هم هستند که در صورت تمایل شخص می توانند صفر تا صد عملیات ساختمانی را بر عهده بگیرند.
منبع: